Baugutachter Rothenburg

Was macht ein Baugutachter?


Frage: Was macht ein Baugutachter? Antwort: der Gutachter prüft Baumängel am Haus & liefert Gutachten zum Bauzustand, sowie nicht fachgerechten Leistungen der Handwerker.

Wir decken wichtige häufige Baumängel und Bauschäden auf. Egal ob am Bau eines Einfamilienhauses oder bei unserern Kontrollen als Baubegleiter und Schadensexperte.

Fehlerquelle Trockenbau -Dampfsperre & Wärmedämmung?

Gravierende Mängel lassen sich oft beim Wärmeschutz aufdecken:
beispielsweise nicht ausreichend exakt verlegte Wärmedämmung,
zu wenig Dämmung, ungedämmte Bereiche beim Dachausbau oft sogar als bagatellisierter Baumangel.

schlecht verlegte Wärmedämmung, zu wenig Dämmung, ungedämmte Bereiche in der Dachdämmung

Weitere typische Fehlerquellen sind Dampfsperre undicht bzw. unvollständig, Dampfsperrfolie nachträglich zerstört, Zerstörung der Dampfsperre versehentlich durch den Bauherrn selber oder durch nachfolgende Gewerke.

Manchmal passiert es so auf der Baustelle:
Der Blower Door Test wurde erfolgreich bestanden. Die Antennenanlage, Kabel und Lampen werden aber nachträglich versetzt, Spotlampen in der Decke oder die Bodeneinschubtreppe werden später eingebaut oder umgebaut.
Auswirkung undichter Dampfsperre:
unsichtbarer Wasserdampf entweicht durch die Löcher in der Dampfsperre, durchfeuchtet diese und kondensiert. Der Wasserdampf tropft auf die Trockenbaudecke. Die Decke und einzelne Hölzer des Dachstuhles fangen an zu schimmeln. Wenn der Spitzboden zu wenig entlüftet ist, kommt es bei ausreichend Feuchte zu massivem Befall von Schimmelpilz im Spitzboden.
Sanierungsempfehlung: Nacharbeiten mit Klebeband bei undichter Dampfsperre:
Teilabriss Trockenbau bis zur Dampfsperre, Dampfsperre vielleicht teilweise ersetzten, Dämmung nacharbeiten, evtl. Schimmelbeseitigung erforderlich.

Was macht der Baugutachter bei undichtem Balkon am französischen Fenster?

Balkon undicht, Abdichtung an der Balkontür = französische Fenster mangelhaft, bodentiefe Fenstertüren & Estrich abbruchreif.

Balkon undicht,französische Fenster laufen an.

Warum dringt Feuchtigkeit durch den Bodenanschluss der bodentiefen Fenster, -Tür unmerklich in den Fußboden bzw. Estrich ein? Was ist defekt? Wie kann es saniert werden? Muster Anschluß falsch und richtig hier:

Die Außenabdichtung nach DIN 18195 wurde nicht mit der Unterkante der Terrassen- und Eingangstür verbunden. Die Flachdachrichtlinie mit den Aufkantungshöhen von 5 cm bzw. 15 cm wurde nicht beachtet.

Die Folgen vom undichten Balkon (undichter Balkontür, Terassentür) sind: angelaufene Fensterscheiben & Schimmel in der ganzen Wohnung.

undichter Balkon & Schimmel in ganzer Wohnung, Mieter lüftet nicht ist falsch?

Dieser Mangel tritt oft am das ganzen Haus komplett herum auf, auch an der Hauseingangstür, welche ebenso undicht ist! Oft gibt es einen Spalt an den Rollladenkastenführungsschienen. Dort kann man mit den Schraubendreher bis zur Estrichdämmung hineinstechen. Die Dämmung vom Estrich war hier durchfeuchtet.


Über den Bodenanschluss der bodentiefen Fenster, -Tür dringt Wasser unmerklich in den Fußboden bzw. Estrich ein, meist unbemerkt. Etwa zwei Jahre nach der Bauabnahme fängt es an zu stinken. Das Wasser fault unter dem Estrich. Der Fußboden hat einen Wasserschaden im Estrich. Das schlimmste, was ihnen beim Neubau passieren kann!

Was macht ein Baugutachter bei Wasserschaden im Estrich – Wasserschadengutachten?

Wenn Fußbodenaufbauten, wie Estrichdämmungen (Styropor bzw. Mineralfaser) mehrere Tage durchfeuchtet sind, so bildet sich stets Schimmel. Besonders kritisch ist es in Neubauten nach Einbringung des frischen Estrichs. Abdichtungsfehler sind leicht möglich oder sogar Zusammenhang mit Leitungswasserschäden. Mit der vorhandenen Feuchtigkeit bildet sich Schimmel, welcher später auch kaum merkliche schädlichen Ausgasungen produziert. Diese Ausgasungen (MVOC – toxische Schimmelgase) von abgetrocknete und abgestorbene Schimmelsporen können durch alle Baumaterialien (Zement, Holz, Fliesen, Kunststofffolien) in die Raumluft diffundieren und Auslöser von Krankheiten, wie Allergien sein. Um solche versteckte Schäden zu lokalisieren, ist eine MVOC Messung machbar. Zu Beginn riechen Sie den Schimmel noch nicht, aber dieser ist meßbar.

Ggf. ist der Estrich und die Dämmschicht zu Laboruntersuchungen zu öffnen und im Sanierungsfall komplett aufzunehmen.

Lösungsvorschlag vom Baugutachter bei „undichtes französisches Fenster, mangelhaft abgedichteter bodentiefer Fenstertür, undichter Hauseingangstür und Wasserschaden am Estrich


Komplette linienförmige Sanierung der undichten Stellen an den Elementen (Französische Fenster, bodentiefe Fenstertüren, Hauseingangstür) mit „Klebstoff“ Epoxydharz Kemperol, Triflex oder Kunststoff modifizierte Dickbeschichtung mit Gewebe z.B. PCI.
Leider muss der Estrich wegen dem Schimmel darunter teilweise oder komplett raus. Ersparen Sie sich eine Bautrocknung. Eine Schimmelsanierung des Wohnung oder des Hause mit Spezialisten ist erforderlich.

Was macht ein Baugutachter am Dachaussteigefenster mit Tropfwasser? VELUXFENSTER nicht geeignet? Baumangel oft falsch beurteilt

Der Spitzboden wurde nachträglich ausgebaut. Dabei wurde das Dachaussteigefenster für den Schornsteinfeger für den neuen nun bewohnten Dachraum verwendet.

Das Veluxfenster ist niemals schuldig & selten mangelhaft, aber die Handwerker pfuschen manchmal, siehe Bauschadensgutachter.


Auswirkung bei Dachaussteigefenster mit Tropfwasser, nicht geeignet:
Es kommt zu Tropfenbildungen (Tauwasserausfall) bei Temperaturen unter 0° Celsius. Für Wohnräume sind sie nicht geeignet. Der Dämmwert der Scheibe und des Fensterrahmens ist zu gering.
Lösungsvorschlag für Dachaussteigefenster mit Tropfwasser:
Austausch gegen Roto Dachfenster oder VELUX Wohn- und Ausstiegsfenster,
Dachaussteigefenster gedämmt, 3-fach Verglasung (ENERGY-STAR-Verglasung, neue Generation ab 2016.

Was macht ein Baugutachter bei mangelhafte Dämmung am Dachfenster

Oft ist das Dachflächenfenster auch „nur“ schlecht gedämmt. Versehentlich wurde hier sogar ein Dachaussteigefenster als Wohnraumfenster verwendet.

Das Dachflächenfenster wird zwischen die Sparren gequetscht. Es bleibt kein Platz mehr für die seitliche Dämmung. Der Dämmrahmen wird vergessen.
Auswirkung von Dachflächenfenster schlecht gedämmt
Es kommt zu Tropfenbildungen (Tauwasserausfall) und Schimmelbildung auf der Fensterleibung bei Temperaturen unter 0° Celsius. Die Fensterrahmen verfärben sich in den unteren Ecken oder fangen an zu schimmeln.
Lösungsvorschlag für Dachflächenfenster schlecht gedämmt
Manchmal ist es och mögliche den Dämmrahmen noch nachträglich einzubauen oder ein Abriss und Wechsel einbauen. Manchmal hilft eine bessere Scheibe einzubauen.

Was macht der Gutachter bei angelaufenen Fensterscheiben, stockiger Luft & Schimmel in der Wohnung?

Sie brauchen Hilfe bei angelaufenen Fensterscheiben und stockiger Luft? Es gibt muffigen Geruch und Verdacht auf Schimmelpilzbildung im Zimmer? In Ihrem Bad scheint es immer feucht zu sein? Die Wandecken und die Fensterleibungen sind klamm und feucht. Zusätzlich läuft Wasser von den Fensterscheiben hinab, welches für weitere Durchfeuchtung sorgt. Es gibt keine Möglichkeit zum Auffangen des Kondenswassers von den Fensterscheiben. Als Mieter sind Sie gezwungen, ständig das Wasser von den Fensterscheiben weg zu wischen. Auf der Innensohlbank steht Wasser.
Feststellung des Sachverständigen für Bauschäden:
Es riecht leicht muffig nach Schimmel in der Wohnung. Fensterleibungen und die Decke sind verschimmelt.

Oft gibt es einen undichten Fußbodeneinlauf im Altbau unter der Badewanne. Das ist einer der heimtückischsten versteckten Baumängel.

Der Badfußboden weist eine übermäßig hohe Feuchtigkeit auf. Ausgehend vom trockenen Flur an der Badschwelle bis hin zum verdeckten Fußbodeneinlauf des Bades nahm die Feuchtigkeit kontinuierlich zu bis zum Feuchtemaximum auf 88 digits. Als Vergleich: der Fußboden im benachbarten Küche war trocken: 24 digits. Die Feuchtemessung ist zum Verständnis hier beispielhaft in einem Bad einer Wohnung in Berlin zu sehen:

Ursache der Feuchtigkeit & vom Schimmelpilz in der Wohnung ist ein Wasserschaden!

Die größte Feuchtigkeit tritt unter der Badewanne auf. Dort sitzt der ehemalige Fußbodeneinlauf. Dieser alte Fußbodeneinlauf ist noch vorhanden und noch voll Wasser. Der Fußbodeneinlauf ist in Verbindung mit den neuen Rohren. Es ist manchmal ein Gluckern hörbar. Es gibt manchmal einen Rückstau vom WC in die Badewanne hinein. Generell fließt das Wasser unter der Badewanne sehr schwer und laut gluckernd ab.
Mieterverhalten, wie mangelnde Lüftung und Heizung kann ausgeschlossen werden!

Auswirkung von unbekannter Schimmelpilzbildung: undichter Fußbodeneinlauf im Altbau:


Es gibt Überschwemmungen aus dem alten Fußbodeneinlauf und den Undichtigkeiten des Rohres um den Fußbodeneinlauf herum. Diese verursachen eine übermäßig hohe Feuchtigkeit im Bad! Diese Feuchtigkeit verteilt sich in den anderen Räumen und ist Ursache des Schadens in der ganzen Wohnung! Zusätzlich sind noch Fensterleibungen & Fensterrahmen verschimmelt. Die Außenwandecken besonders am Giebel & die Decke haben massive Schimmelpilzbildung. Von den Zimmerecken sind manche durchgehend streifenförmig verschimmelt. An den Außenwänden ist unten ein Streifen von etwa 10 cm mit grünem Schimmel überzogen. Ein Teil der verschimmelten Wandfläche befindet sich hinter dem Schrank. Die Außenwandecke haben unten am Sockel eine Temperatur von 14 °C bei -2 °C Außentemperatur und 21 °C Innentemperatur. Die Wände weisen eine hohe Abkühlung auf. Diese Abkühlung führt zu Kondensation und Schimmelpilz auf der Tapete.

Lösungsvorschlag für Ihnen unbekannte Schimmelpilzbildung: undichter Fußbodeneinlauf im Altbau.


Aus gesundheitlichen Gründen wäre vielleicht ein vorübergehender Auszug gerechtfertigt! Ihre Wohnung ist vermutlich wegen der Belastung mit Schimmelpilz ( und dem Geruch von MVOC = Faulgase) nur eingeschränkt nutzbar!
Der Fußbodeneinlauf, welcher nach alter Berliner Bauordnung erforderlich war, ist undicht. Dieser läuft wegen Verstopfung über und verursacht die hohe Feuchte im Fußboden. Eine periodische Reinigung des Fußbodeneinlaufes wäre nicht möglich gewesen. Dieser Bodeneinlauf ist überbaut, also unzugänglich.
Generell sind die Fußbodeneinläufe vor bzw. unter Badewannen schlecht zu reinigen. Sie sind auch nicht mehr erforderlich. Damit die Fußbodeneinläufe funktionieren, müssten sie ständig gereinigt werden. Die Reinigung ist aber Mietern nicht immer möglich, da die Einläufe überbaut wurden. Wenn die Badewanne eingefliest ist, kann man an den Einlauf zur Reinigung nicht mehr ran. Die Folge ist, dass die Fußbodeneinläufe überlaufen und Wasser in dem Fußboden eintritt. Dieses eingetretene Wasser ist eine Quelle von Feuchtigkeit. Aus diesem Grunde markieren sich mögliche Wärmebrücken in anderen Zimmern durch Schimmelpilz. Die Ursache ist die Erhöhung der Raumluftfeuchtigkeit, welche der Bewohner kaum beeinflussen kann. Es wird ständig Feuchte nachgeliefert. Oft kommt es jedoch zum Vorwurf, dass die Mieter nicht lüften würden.

Was muss ich tun bei angelaufenen Fensterscheiben mit Wasserschaden, infolge undichtem Fußbodeneinlauf?


Zuerst die Versicherung anrufen. Ich hoffe, Ihre Hausratversicherung, incl. Wasserschäden kann helfen. Alleine schaffen Sie es nicht den Mangel zu beheben. Ein Baugutachter kann hilfreich sein.
Machen Sie eine Antischimmelbehandlung mit 70%tigem Alkohol, evtl. notfalls Essig, besser Brennspiritus. Das kann jeder selbst sofort machen: Tapete entfernen, losen Putz entfernen.
Fußbodeneinlauf vor der Wanne entfernen, kann nur die Hausverwaltung tun. Meist sind alle Fußbodeneinläufe im ganzen Haus defekt und zu wechseln. Dazu muss die Badewanne ausgebaut und ein Loch die Decke gemacht werden. Sie können dadurch in die Wohnung darunter schauen.
Vielleicht können Sie noch den Einlauf unter der Wanne evtl. reinigen und abdichten.
Oft ist eine Bauaustrocknung mit professionellen Bautrocknern erforderlich. Die Klärung der Schuldfrage ist eine juristische Angelegenheit, die Rechtsanwälten überlassen werden sollte.

Als Baugutachter bekomme ich Kundenanfragen:

Hallo, wir suchen ein Spezialist für die Neubau Abnahme (Eigentumswohnung). Am besten dass die Person kann auch englische Sprache.

Angebotsanfrage: Nasse Wand mit extrem Schimmelbefall , Decke tropft!!

Guten Tag, wir bräuchten ein Gutachten von 2 Häusern wegen Zugewinnausgleich. Über eine zeitnahe Rückmeldung würde ich mich freuen.

Bitte einen Bausachverständiger für ein Einfamilienhaus bei Berlin:
jetzt fast fertig saniert.
Die finanzierende Bank braucht die Bestätigung , dass alle Sanierungsarbeiten ordnungsgemäß durchgeführt worden sind.
Könnten Sie uns bite sagen wie schnell wir jemanden bekommen könnten und wieviel es kosten würde? Es muss kein vereidigter Gutachter sein.

Anfragen zu Prüfungen von Immobilien

Habe seit ca 8 Jahren Schimmel in der Wohnung und der Vermieter macht nichts. Jetzt haben wir erneut Schimmel entdeckt im Kinderzimmer. Der Schimmel kommt von unten und es nervt.

Ich schreibe ihnen, weil ich habe eine Immobilie in Potsdam zum Kauf gefunden habe. Könnten Sie den Immobiliezustand überprüfen? Wie lange vorher sollen wir einen Termin machen? Ferner, wie ist der Preis & ihre Leistung? 

Somit werden wir dieses Jahr ein Einfamilienhaus bauen. In dem Zuge suchen wir einen externen Bausachverständigen, der diesen Bau begleitet.

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