Hausgutachter Baugutachter


Was prüft ein Hausgutachter am Haus? Er macht eine Untersuchung vom Gebäudezustand, dokumentiert Baumängel, begleitet Ihren Umbau, kontrolliert Sanierungen und prüft Angebote der Handwerker. Der Gutachter hilft kurzum Bauschäden zu vermeiden.

Was macht der Hausgutachter, um mangelhaft verlegte Dachdämmung, den häufigsten Baumangel nachzuweisen?

Wie auf Schneebildern vom Dach erkennbar, taut der Schnee unterschiedlich auf der Dachfläche ab. Das schnelle Abtauen von Schnee auf der Dachfläche ist ein sicheres Zeichen, dass die Dachfläche schlecht gedämmt wurde. Die Wärmebrücken sind sichtbar an den Anschlüssen der Innenwände an die Dachziegel. Üblicherweise sollten die Innenwände mit Wärmedämmung abgedeckt werden. Geschieht dies nicht, so taut der Schnee dort ab, wo die Innenwände an die Ziegel anstoßen. Auch am Ortgang, dem Dachrand taut der Schnee vorzeitig ab. Die Randsparren sind etwa 5 – 6 cm von der Hauswand entfernt. Zwischen Randsparren und Ortgang fehlt jedoch die Dämmung. Dort sind nur 5cm Platz zum Einbau der Wärmedämmung. Das ist für dicke Bauarbeiterhände zu wenig Platz zum Einbau der Dämmung. Da kommen die dicken Handwerkerfinger nicht rein mit der Mineralwolle in die Lücke zum Dämmen.

Wie an den gelben Pfeilen ersichtlich, gibt es zahlreiche Fehlstellen in der Dachdämmung.


Auswirkung von Dachdämmung mangelhaft verlegt


Wertvolle Heizenergie geht verloren.
Die Heizkosten sind zu hoch.
Vorgesehene Energieeinsparung wird nicht erreicht.
Sie haben keine niedrigen Heizkosten, wegen der mangelhaften Dämmung.

Dachdämmung mangelhaft verlegt, ist mit Abstand der häufigste Baumangel mit Langzeitwirkung am Einfamilienhaus. Mangelhafte Dachdämmung ist so gravierend, da die Heizkosten so teuer geworden sind. Ich habe seit 1980 noch kein einziges Haus gesehen, wo die Dachdämmung fehlerlos verlegt war.

Kennen Sie den Artikel von der 1mm Fuge und dem Wärmeverlust?
Frage an den Sachverständigen: Was muss ich tun, bei Dachdämmung mangelhaft verlegt und zu hohen Heizkosten?
Antwort vom Sachverständigen: Das Dach muss von innen oder außen aufgerissen und nachgedämmt werden. Vielleicht haben Sie noch Garantie?
Eine Chance wäre, wenn Sie die Hohlräume mit Einblasdämmung, Zellulose Typ Isofloc füllen könnten, siehe Video hier darunter.

Sanierung Dachdämmung mit Isofloc, Zellulose zur Vermeidung von Schimmel & Wärmebrücken

Auf waagerechten Flächen im Dachboden können Sie die Zellulose selbst mit den Besen verteilen und so die Löcher in der Dämmung schließen. Sie bekommen Zellulose preiswert im Fachhandel für Dachdecker.
Zellulose Typ Isofloc besteht aus Altpapier, welches mit natürlichem Borsalz getränkt ist. Das ist übrigens absolut Bio und allergiefrei.
Bei weiteren Fragen zum Thema Bauschäden & gesundes Wohnen im allergiefreiem Haus: Baumängel beseitigen: hier gehts zum Hausgutachter Schmalfuß!

Feststellung des Hausgutachters: Dämmung der Verklinkerung mit Fehlstellen – verdeckter heimtückischer Baumangel

Laienhaft betrachtet sieht die Fassade mit Verklinkerung sehr gut aus. Die Wärmedämmung hinter der Verklinkerung ist aber leider lückenhaft verlegt. Diese Lücken in der Dämmung sind oft an den Ecken, den Plattenstößen, ebenso am Fußpunkt und am Z-profil, siehe die gelben Pfeile.

Gelegentlich verschieben die Herren im Akkord “Klinkermaurer” die Dämmplatten mit den Ziegelankern selbst. Dabei entstehen die Lücken. Also wissen die Maurer nicht, was sie tun oder Qualität ist egal, sieht ja keiner?

Auswirkung von Fehlstellen in der Dämmung der Verklinkerung.
Deshalb verliert das Haus wertvolle Heizenergie. Die vorgesehene Energieeinsparung wird dadurch nicht erreicht. Ihre Heizkosten sind zu hoch, wegen der mangelhaften Dämmung. Im ungünstigsten Fall entsteht Feuchtigkeit und Schimmelpilz in der Wandecke oben oder unten. Im günstigsten Fall haben sie nur einen braunen Fleck in der Ecke der Wand.

Was muss ich als Eigentümer tun, bei Fehlstellen in der Dämmung der Verklinkerung?
Verlangen Sie beim Bauen 2x am Tag eine Kontrolle der Verklinkerung von einem Sachverständigen oder Bauleiter.
Als Betroffener brauchen Sie vielleicht einige Wärmebilder der schadhaften Stellen. Bauteilöffnung ist immer erforderlich, d.h. Teilabriss der schadhaften Stellen und Neubau.

Was macht ein Hausgutachter bei Schimmelpilz an Fensterleibung?

Fensterleibung verschimmelt, Fenster undicht oder schlecht gedämmt – ein Baumangel, der häufig zum Streit führt.

Feststellung des Gutachters für Schäden an Gebäuden:
Die Fensterlaibungen sind im Randbereich mit schwarzem Schimmelpilz besetzt. Erfahrungsgemäß ist es hier so, dass das Fenster nicht mit ausreichend Dämmstoff an der Fensterlaibung versehen ist. Auch dies kann man erst im Ortstermin zerstörend feststellen. Manchmal ist die winddichte Verklebung nicht erfolgt. Oft tritt der Mangel an den Befestigungsbolzen in der Dämmebene auf. Dort kommt der Bauschaum beim Einbau nicht hin.
Auswirkung von Fensterleibungen oder Fenster undicht oder schlecht gedämmt.


Gute Heizenergie geht verloren. Die Energieeinsparung, die Sie geplant haben, wird nicht erreicht.
Vielleicht haben Sie nur einen braunen Fleck in der Ecke der Leibung. Meist entsteht Feuchtigkeit und Schimmelpilz in der Fensterleibung. Da geht auch gleich der Ärger los: Der Mieter lüftet nicht. Der Mieter hat dabei keine Schuld. Der Mieter kann den Baumangel nicht weg lüften. Auch wenn über das WIE Lüften schon sehr viel geschrieben worden ist. Vom Besser Lüften geht der Baumangel nicht weg.

Was muss ich tun, bei Fensterleibungen und Fenster undicht oder schlecht gedämmt?

Eine Bauteilöffnung ist erforderlich. Als Sachverständiger führe ich häufig Bauteilöffnungen durch. Noch niemals in meiner über 30-jährigen Praxis habe ich ein Bauteil umsonst geöffnet bzw. zerstört. Die Dämmungen in den Wänden, Ecken und Böden waren immer mangelhaft. Das Gerät, welches ich zur Begutachtung oft einsetze ist ein bequemer elektrischer Bohrhammer.
Zur Sanierung ist der Teilabriss und Neubau der schadhaften Stellen erforderlich.

Was macht ein Hausgutachter bei undichten Keller?

Schlecht isolierte Keller, undichter Keller, schlecht isolierter Sockel – kostenintensiver Baumangel undichter nasser Keller Putz fällt ab.

Es steht Wasser im Keller nach Regen. Die Feuchtigkeit steigt die Wände hinauf. Wasserflecken, Wasserränder oder flockige Ausblühungen sind an den Wänden. Wenn Sie Glück hatten, kam das Regenwasser nur durch das Fenster herein. Meist sind jedoch bei Betonwänden die Bodenfugen oder Wandfugen undicht. Bei Mauerwerkswänden und den 30-ger Jahre Häusern sind immer die kompletten Wände undicht.

Kellerabdichtung nicht vorhanden – große Feuchtigkeit – Mauerwerksabsperrung fehlt
Auswirkung von schlecht isoliertem Keller, undichter Keller


Kleine Überschwemmungen & feuchte Flecken an der Kellerwand oder dem Fußboden unmittelbar nach jedem Regen. Manchmal werden nur die Fliesenfugen von der Feuchte dunkler. Wenn Sie das nicht bemerken oder die Eindringstelle sehr klein ist, fängt es nach 2 Jahren an zu stinken im Keller. Das Wasser fault unbemerkt unter dem Estrich. Der Boden hat einen Wasserschaden unter dem Estrich. Das gefährlichste, was ihnen passieren kann, da die fauligen MVOC Gase oft bagatellisiert werden. Bauingenieure sind dafür nicht ausgebildet.


Was müssen Sie tun, bei schlecht isoliertem Keller, undichter Keller?


Es geht beim Keller meist um viel Geld. Abriss oder Verpressen 200€ pro Meter und/oder Aufgraben Kosten 1000€ pro Meter ist großflächig erforderlich. Sanierung eines undichten Keller kostet Sie meist über 20.000€

Besonders kostenintensiv ist die Sanierung, bei Estrich auf Dämmschicht.

Leider muss der Estrich wegen dem Schimmel unter den Dämmplatten aus organischem Polystyrol wegen der erwartbaren gesundheitlichen Probleme komplett raus. Das glaubt meist niemand, ist aber erfahrungsgemäß nach Labormessung der Schimmelpilze meist nötig. Nur frische Wasserschäden können Sie mit einer Bautrocknung sanieren. Eine Schimmelsanierung des Wasserschadens ist durch Spezialisten ist erforderlich. Wenn Estrichflächen länger als eine Woche durchfeuchtet sind, kann sich unter dem Estrich in der Dämmschicht mit hoher Wahrscheinlichkeit Schimmelpilz bilden.

Was macht der Hausgutachter bei Mängeln am WDVS?

  • Wärmedämmverbundsystem (Vollwärmeschutz) liegt hohl & wird fleckig.
    Die Dämmplatten des Vollwärmeschutzes wurden nicht in der nach Werksvorschrift geforderten Wulst + Punkt Methode verklebt. Um teuren Kleber einzusparen, wurden die Dämmplatten nur punktweise verklebt. Es fehlen die umlaufenden Klebewülste.
    Auswirkung von Vollwärmeschutz liegt hohl.
    Die Fassade ist fleckig. Die Dübel sind sichtbar & einige Wohnungen haben Schimmelpilz.

  • Die Wärmedämmfassade ist wegen der Hinterspülung durch Luft wirkungslos. Der VWS = Vollwärmeschutz wirkt als Hinterlüftung. Sie verlieren viel Heizenergie und haben hohe Heizkosten, wegen der Sanierung, die umsonst war.
    Was muss ich tun, wenn der Vollwärmeschutz nicht funktioniert?
    Abriss ist nach Prüfung großflächig erforderlich.
Was macht ein Hausgutachter Baumängel Einfamilienhaus VWS mangelfrei?
VWS mangelfrei?

Hausgutachter findet Mängel an der Heizungsanlage

  • Nicht vorhandene Isolierung an den Formstücken der Rohren der Heizungsanlage, zu wenig Rohrdämmung – offensichtlich bagatellisierter Baumangel.
    Feststellung des Sachverständigen für Heizungsbau:
    Die Formstücke der Rohre der Heizungsanlage: die Absperrventile, die Absperrhähne und die Zuleitungen zum Heizkessel bzw. zur Wärmpumpe haben keine bzw. zu wenig Rohrdämmung. An der Zuleitung zur Wärmpumpe tropft das Kondenswasser.
    Auswirkung von nicht vorhandenen Formstücke der Heizungsanlage und zu wenig Rohrdämmung.
    Bei der Weiterleitung verliert Ihre Anlage zu viel Heizenergie. Die vorgesehene Einsparung an Energie erreichen Sie daher nicht. Sie haben wegen der mangelhaften Dämmung kaum bemerkt zu große Heizkosten.
    Nach Heizanlagenverordnung und EnEV sind die Rohrleitungen übrigens lückenlos zu dämmen.
    Was muss ich tun, bei nicht vorhandenen Formstücken der Heizungsanlage sowie zu wenig Rohrdämmung?
    Die Abstellung des Baumangels ist preiswert und hoch wirkungsvoll. Gehen Sie zum Baumarkt, holen Sie sich für die Dämmung Material für Rohre und Klebeband und basteln Sie die Dämmung an die heißen Rohre. Je sorgfältiger Sie das machen, desto besser. Heizungsinstallateure haben dafür manchmal keine Zeit oder sie bekommen es nur schlecht bezahlt.
Hausgutachter weist Schallbrücken am Haus nach
  • Schallbrücken beim Estricheinbau – versteckter kostenintensiver Baumangel
    Feststellung des Schadenssachverständigen am Estrich:
    Nicht ausreichende Trennung der Einbauteile, wie Geländer Stiele, Abstellungen und Rohrdurchführungen vom Estrich. Keine Verwendung von schalldämmenden Trennscheiben aus elastischem Material an der Heizung oder WC-Einbaurahmen. Randtrennstreifen vom Estrich nicht ausreichend gesichert durch Verkleben, so dass doch Flüssigestrich in die Rohdecke eindringen kann und Schallbrücken bilden kann.
    Wie prüft ein Baugutachter Schallbrücken im Estricheinbau?
Prüfung Fußbodenheizung auf Schallbrücken
  • Nervige sowie lästige Geräusche vom Laufen auf dem Fußboden oder der Treppe übertragen sich vom Nachbarhaus bis in das ganze Haus. Sie hören Geräusche bei der WC-Spülung, vom Abwasser oder Fließgeräusche der Heizung im ganzen Haus.
    Was muss ich tun, bei Schallbrücken vom Estricheinbau?
    Schallmessung ist hilfreich, ob das Problem nur lokal besteht. Öffnen der Schallbrücken bzw. Teilabris der betreffenden Stellen im Fußboden.
    Alle diese Baumängel und Bauschäden am Haus sind gängig. Holen Sie sich lieber Hilfe.

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