Verkehrswertgutachten entstehen gelegentlich aus typisch falschen Ansätzen.
Zurück zu meinen ersten Lehrgang für Verkehrswertgutachten. Das war bei der Gutachterausbildung von Herrn Sprengnetter in Berlin 1995.
Seine Frage war: Wie können Sie das Verkehrswertgutachten eines Kollegen am einfachsten kippen?
Seine Antwort war: Prüfen Sie am Haus die m², m³ und Fläche des Grundstücks auf Messfehler.
Ja Sie haben richtig gelesen. Bei der Ermittlung der Quadratmeter Flächen des Hauses passieren die meisten Fehler. So kann der Wert des Hauses ganz einfach um diesen Betrag als Fahler schwanken. Schwankungen um 5 % bis 10% sind möglich. Darin besteht schon der Fehler.
Oft werden dem Sachverständigen ungeprüft alte Grundrisse vorgelegt. Und vor Ort wird nicht nachgemessen, ob irgendwelche Anbauten oder Abrisse Umbauten die Wohnfläche verändert haben.
Fehlerquellen & falsche Verkehrswertgutachten
#Messfehler
Gibt es ein Dachgeschossausbau und das komplette neue Dachgeschoss ist noch nicht in der Wohnfläche des Hauses enthalten.
Ebenso werden nachträglich Keller zu Wohnungen ausgebaut. Sofern Sie die entsprechenden Fenster mit Belichtung haben können Sie auch zu den Wohnräumen gezählt werden. Die Wohnfläche wird sich dadurch vergrößern.
Illegale Ausbauten müssen ebenso geprüft werden und aus der Wohnfläche heraus genommen werden.
Unzulässig wären z.b. Dachgeschosse unter 2m und Keller Umbauten mit nicht ausreichender Belichtung. Die Sonne sollte schon mindestens 2 Stunden in den Kellerraum/ Wohnraum hinein scheinen können.
Die Einsicht von Bauanträgen und Baugenehmigungsverfahren und Baubescheiden ist, wie Sie sehen ebenso erforderlich.
Was will ich damit sagen? Ein gutes Verkehrswertgutachten macht Arbeit.
Es sind Recherchen nötig. Bei mir im Büro werden diesen Recherchen gemacht.
#Reparaturrückstau zu gering ermittelt, Baumängel vermindern den Verkehrswert. Wir sind Praktiker. Diese Kosten können wir richtig ermitteln.
Verkehrswertgutachten aus Gefälligkeit
Gefälligkeitsgutachten zählen ebenfalls zu den sogenannten Falschgutachten.
Die wesentlichsten Fälle dafür zähle ich auf:
Gutachten für eine Bank zur Erlangung eines höheren Kredites.
Bitte bitte achten Sie auch hier, dass die Bank Mitarbeiter hat, welche ein Wertgutachten gegenprüfen.
Gefälligkeitsgutachten für & gegen das Finanzamt zur Vermeidung von Erbschftssteuern.
Hier ist das Ziel einen niedrigeren Wert zu generieren. Dies kann vorkommen, bei der Übertragung Hauses der Verstorbenen Eltern auf die Kinder.
Jedoch gibt es hier ebenso Freibeträge, so dass man darauf nicht angewiesen ist.
Bitte beachten Sie auch hier, dass das Finanzamt Mitarbeiter hat, welche Gutachten ebenso Prüfung können.
Manchmal gibt es jedoch tatsächlich Spielräume und das Amt hat das Haus tatsächlich zu hoch eingeschätzt?
Also hier sind Kompromisse möglich.
Gutachten bei Scheidungen
Eine Partei möchte einen hohen Wert und die andere Hälfte möchte einen niedrigen Wert.
Sie sehen schon, dass niemals ein fairer Wert herauskommen kann.
Weitere mögliche Fehler im Verkehrswertgutachten
wertbestimmende Faktoren vergessen: Terrasse, Pflaster, Pool, Wertkorrekturen und Abschläge ungenau
ungeeignete Wertermittlungsmethode, zu alt
Berechnungsmethode (Baupreisindex, Inflation,) zum falschem Stichtag bei einer Schenkung
ebenso Bewertungsstichtage nicht korrekt
desweiteren Bodenrichtwert vom falscher Ort, Stadt verwechselt!
